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个人住房转让之间要注意哪些楼市新政

发布时间:2021-01-08 02:26:21 阅读: 来源:压铸机厂家

摘要: ​3月30号财政部和国家税务总局联合发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2015]39号)的楼市新政

3月30号财政部和国家税务总局联合发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2015]39号)的楼市新政:将个人二手房交易营业税从此前的满五年免征调整为满两年免征。这一宽松政策的出台,对楼市的释放会起到积极的刺激作用。新政实行近半个月来,银川市地税局直属局契税大厅业务量较以往有明显增加,前来咨询相关政策的纳税人增加近30%,日均达到300多人。为了进一步做好“3·30”房产新政的宣传落实,逻辑整理了部分现行房产交易涉税政策。

一、普通住房标准判定标准。

国办发[2005]26号文件规定:为了合理引导住房建设与消费,大力发展省地型住房,在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面,对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况,制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动,但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。为此,自2014年7月1日起,对享受我区税收优惠中的普通住房面积标准统一由130平方米调整为144平方米。

二、住房转让营业税新政。

2015年3月31日起,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2010]12)同时废止。

三、房产交易其他相关税费。

A、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。对个人销售住房暂免征收土地增值税;B、个人销售住房以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,按“财产转让所得”项目适用20%的税率缴纳个人所得税,但对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,按纳税人住房转让收入的1%核定征收个人所得税。C、对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所得税;D、对个人购买普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90㎡及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。”

四、存量房交易年限的认定。

《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号)规定,个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间,对个人对外销售住房,应持依法取得的房屋权属证书,并到地方税务部门申请开具发票。另《国家税务总局关于房地产税收政策中几个具体问题的通知 》(国税发[2005]172号 )规定,纳税人申报时,同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的,按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间或契税完税证明上注明的时间那个在前认那个。“契税完税证明中注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。但对个将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为,其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。

五、房产权属变化免征契税。

A、离婚后房产权变更免征契税。根据相关规定,因夫妻双方离婚而发生共有房产归一方所有的,暂免征契税,也不征收个人所得税。B、法定继承房产不征收契税。对法定继承人继承房产,土地的也不征收契税。C、夫妻之间房屋土地权属变更免征契税。根据相关规定,夫妻在婚姻关系存续期间,房屋、土地权属原归夫妻一方所有,变更为夫妻双方共有或另一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,变更为其中一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有的,双方约定,变更共有份额的,免征契税。

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六、家庭唯一住房的判定。

家庭唯一生活用房,指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房。宁财(税)发(2010)1408号进一步明确,家庭唯一住房认定以家庭(户籍注明的家庭关系)为单位,成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,在办理房产权登记手续前,家庭成员名下都没有住房(包括房改房、安居房、拆迁安置房和继承、赠予房屋等)即为唯一住房。

七、住宅与商业房产涉税政策主要差异。

1,个人出售商业用房取得的所得,应按规定缴纳个人所得税,不得享受自用5年以上的家庭唯一生活用房免税政策;2、营业房、商业用房等转让时,不适用国税发[2006]108号和宁地税发(2006)183号关于纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,按纳税人住房转让收入的1%核定征收个人所得税规定,应按“财产转让所得”项目缴纳个人所得税,税率为20%;3、营业房、商业用房等转让时,不得免征印花税、土地增值税。4、营业房、商业用房或企(事)业单位房产转让等均不适用财税[2015]39号营业税新政,即与房产年限无关。

八、房产交易营业税差额扣除凭证。

《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号)规定,对个人购买的非普通住房超过2年(含2年)对外销售的,在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时,需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。

九、满2年的二手普通住宅交易契税明细。

A、不属于家庭唯一住宅,按房屋市场价全额缴纳3%契税。B、属于家庭唯一住宅,房屋面积在90㎡—144㎡(不含),按房屋市场价全额缴纳1.5%契税。C、属于家庭唯一住宅且在90㎡及以下,按房屋市场价全额缴纳1%契税。

十、个人办理房产契税资料。

银川市个人在办理一手房契税手续时需提供:购房人身份证原件,购房合同正本,竣工决算书,购房发票,补充协议(竣工决算书等),如符合条件的,需到房管部门开具家庭唯一普通住房证明。银川市三区范围内已实现一手房契税办理“免填单”服务。个人办理二手房契税手续需提供:房主与购房人的身份证原件及复印件,房产证原件及复印件,房屋买卖契约(房改房,经适房,集资建房,康居安置房需提供原房主夫妻双方身份证复印件),以及房管部门调原始档案,原购房发票,原契税完税证明,符合条件的需提供房管部门开具的家庭唯一普通住房证明。

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